Goiânia viu surgirem arranha-céus de até 51 pavimentos nos últimos anos. Segundo arquitetos e urbanistas, isso ocorreu por conta da escolha feita no Plano Diretor de 2007 de controle do adensamento da cidade. Restringiu-se a construção de prédios nas proximidades das grandes avenidas, sem limite de altura. Segundo especialistas, isso vai mudar. Dificilmente, os futuros edifícios chegarão aos 30 andares, a maioria deles terá muito menos.

Há uma previsão de que o Plano Diretor de Goiânia (PDG) seja votado em plenário pela Câmara Municipal em fevereiro, logo que o Legislativo retornar do período de férias. O projeto inicialmente tinha prazo até 2017 para sua revisão, mas somente em 2019 a Prefeitura de Goiânia, ainda durante a gestão do ex-prefeito Rezende (MDB), encaminhou o projeto de lei à Câmara Municipal para apreciação.

Durante a tramitação, surgiram mais de 200 emendas que acabaram levando o Executivo a retirar o projeto de tramitação para realizar uma análise mais detalhada das alterações. E de lá pra cá inúmeras polêmicas surgiram dividindo opiniões de especialistas e políticos. Após a realização de várias audiências públicas, o texto foi aprovado na Comissão Mista, restando apenas aprovação em segunda votação no plenário e posterior sanção do prefeito para o novo Plano Diretor entrar em vigor.

Polêmica

Nos últimos dias, surgiram nas redes sociais informações de que o texto aprovado pela Comissão Mista da Câmara não impõe restrição de altura dos prédios. A afirmação foi contestada por três arquitetos com experiência no Plano Diretor e pelo ex-secretário municipal de Planejamento, Henrique Alves, que coordenou a elaboração do documento no Executivo e fez questão de impor limitadores. Todos eles foram categóricos que o Plano Diretor em discussão já prevê normas que indicam que a cidade passará a ter mais prédios mais baixos, inclusive com a possibilidade de baratear o acesso à moradia. 

O arquiteto e urbanista Paulo Renato Alves, que foi conselheiro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Goiás (CAU), considera a proposta do Plano Diretor já embasada para que as construtoras passem a construir prédios mais baixos na Capital. Ele explica que não há exatamente um limite de andares, mas uma equação calculada a partir do tamanho do terreno para definir o tamanho dos prédios. “O que podemos dizer é que se hoje temos prédios de quase 50 andares, com o novo plano diretor dificilmente teremos prédios de até 30 andares. Além disso, essa forma de controle de adensamento beneficia diretamente o sistema de arrecadação de impostos da prefeitura”, completa.

Além disso, o urbanista considera como ponto importante do Plano Diretor a diretriz que aponta onde se podem construir novos prédios e quais os limites de altura que será permitido. “Entendo que o Plano Diretor põe fim aos arranha-céus de quase 50 andares que surgiram nos últimos anos na capital”, avalia. Ele lembra que até 2008 existiam alguns limites para o adensamento e o cálculo era feito por meio de um coeficiente de aproveitamento.

O arquiteto Alexandre Leite, que atuou na elaboração do Plano Diretor ainda no início de sua elaboração, explica que há uma previsão no texto que determina um índice de aproveitamento da área construída, que está relacionada com o percentual do terreno que poderá ser edificado. “Atualmente trabalhamos com uma média de aproveitamento de 8 a 10 vezes o tamanho do terreno. E com o novo Plano Diretor esta fração cairá para 7,5 vezes, ou seja, teremos uma redução de cerca de 30% na altura dos prédios”, pontua. 

Informações descontextualizadas

Para o arquiteto, os incorporadores não deverão mais investir em prédios de 40 a 50 andares, porque o cálculo proposto pelo Plano Diretor vai tornar inviável. “Não há vantagem alguma para ele verticalizar mais, muito pelo contrário, ele deverá reduzir a altura justamente para buscar compensar essa perda devido aos custos de estrutura, materiais e até mesmo do próprio terreno”, completa. Segundo Alexandre Leite, as informações das redes sociais estão descontextualizadas com as tendências do mercado imobiliário. 

O vereador Henrique Alves (MDB) foi secretário municipal de Planejamento e Habitação e coordenou a elaboração do Plano Diretor na Prefeitura. Ele defende que o projeto traz boas propostas e uma delas é em relação ao adensamento. “A proposta inicial era por fração, previa uma unidade a cada 15 metros quadrados na área adensada, com maior potencial construtivo. Por meio das emendas, isso se alterou e passamos a usar outro sistema, com um índice de aproveitamento”, esclarece. O parlamentar entende que, na prática, pela regra atual há um índice de aproveitamento muito elevado na e por isso existem verdadeiros arranha-céus hoje construídos na cidade. 

Henrique Alves acredita ser desnecessário se propor mudança para restringir a altura dos prédios. “Já contemplamos isso no Plano e, com as emendas, o índice de aproveitamento caiu e com isso vamos ter prédios provavelmente bem menores em Goiânia”, pontua. O parlamentar lembra que para construir prédios mais altos as novas regras trazidas pelo novo Plano Diretor exigem uma área muito maior. “Essa medida será muito mais restritiva e isso vale para prédios habitacionais, não comerciais”, arremata. 

Qualidade de vida

O arquiteto e urbanista Andrey Machado é conselheiro do CAU-GO e tem 30 anos de experiência profissional no desenvolvimento de projetos de Arquitetura e Urbanismo para o mercado imobiliário. Segundo ele, considerar que o novo Plano Diretor de Goiânia não limita a altura dos futuros empreendimentos é uma informação que não está totalmente correta. Ele esclarece que apesar de não existir um parágrafo tão específico que dite em metros a altura máxima, está previsto a criação de um índice de aproveitamento (ou gabarito) máximo que permitirá, apenas nas regiões com zoneamento de Área Adensável (AA) e Área Adensável de Desaceleração (AAD), que os futuros empreendimentos utilizem um coeficiente máximo de 6 (seis) vezes a área do terreno como área privativa, com possibilidade deste índice chegar a no máximo 7,5 (sete vírgula cinco) vezes a área do terreno.

“Se compararmos com o que é praticado hoje, onde temos empreendimentos projetados com até 11 e até 12 vezes a área do terreno como área privativa, isto será uma redução significativa do aproveitamento do terreno”, diz. Andrey Machado ressalta que para fazer um grande empreendimento como os projetados hoje em dia serão necessários terrenos também maiores e consequentemente recuos obrigatórios maiores. Na avaliação do arquiteto esta diretriz é muito mais importante que se buscar uma restrição de altura simplesmente. 

Segundo Andrey Machado, a relação de área construída (privativa e total) com a área do terreno é a maneira mais ágil de se controlar o tamanho dos futuros empreendimentos, considerando o tamanho no sentido controle das áreas e não simplesmente das alturas. “Não vejo motivo para a criação de uma altura máxima para os edifícios de Goiânia, mas penso que para projetar grandes prédios devemos contar com terrenos de áreas proporcionais. E neste entendimento a utilização do Índice de Aproveitamento/Gabarito me parece ser o modo ideal”, pontua.

Para o urbanista, para se pensar Goiânia como uma cidade mais compacta no futuro e com melhora nos índices de qualidade de vida, é preciso proporcionar a criação de novas centralidades, permitindo o adensamento e a verticalização nas regiões onde já existe uma infraestrutura consolidada, principalmente quanto à mobilidade. “E isto significa permitir a verticalização e a oferta mista de serviços e comércio juntos que já são características de nossa capital”, acrescenta.

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